Est-il préférable d’acheter ou de louer pour se loger à New York? Régulièrement, la presse plus ou moins spécialisée rend compte d’études montrant que louer peut être plus intéressant que d’acheter. Récemment, le très sérieux Journal of Housing Research, (https://www.prnewswire.com/news-releases/american-dream-revised-new-study-says-homeowners-shouldnt-count-on-property-appreciation-creating-wealth-300557061.html) assurait ainsi que, à long terme et en prenant en compte l’ensemble des Etats-Unis, les loueurs s’enrichissent plus que les acheteurs.

Le premier problème de ces études c’est qu’elles considèrent un consommateur qui épargnerait consciencieusement (et placerait judicieusement) l’argent économisé chaque mois en louant… A cette fantaisie d’économiste, on pourra préférer l’épargne forcée que constitue l’achat immobilier! Surtout, et plus sérieusement, ces études sont faites sur des moyennes et sur l’ensemble du marché. Or les différences sont considérables entre une maison de banlieue au Texas et un “brownstone” à Brooklyn (par exemple). Et là, si on se base sur le marché immobilier de ces dernières années, il n’y a guère de doute. Dans les quartiers les plus prisés de Brooklyn par exemple (Carroll Gardens, Boerum Hill, Park Slope, entre autres), un bien acheté un million de dollars il y a six ans en vaut aujourd’hui 1,6 millions. Et dans certains cas, la valeur a doublé ou plus. Dans ces conditions, tous les calculateurs en ligne (comme celui du NYT, très bien fait: https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html) vous montreront que même si vous aviez été logés gratuitement, acheter est plus intéressant. C’est l’effet magique de “l’effet de levier” et des taux encore intéressants offerts pour les achats immobiliers.

Dans l’exemple de notre acheteur à Brooklyn en 2012, en considérant qu’il ait mis 20 % d’apport personnel (souvent le minimum pour un achat de cette ampleur), ces même 200.000 dollars placés en bourse auraient aussi doublé sur la même période, mais le gain n’aurait été que de 200,000 dollars. Même pour une expatriation courte de 3 ans, acheter était donc plus intéressant que louer.

Très bien, nous direz-vous, mais qu’en est-il de l’avenir? Avec des taux qui montent, un retournement du marché immobilier qu’on nous promet pour bientôt, est-ce bien raisonnable d’acheter à New York aujourd’hui? Même si chaque cas est différent, le plus souvent la réponse est oui, pour 3 raisons:


Un marché de la location tendu

Le marché new-yorkais est extrêmement segmenté, avec des prix qui peuvent être très différents d’un quartier à l’autre, par exemple parce qu’une école publique attire les familles, comme c’est le cas à Carroll Gardens avec le programme bilingue de PS58. Dans ce cas particulier, l’inventaire d’appartements à louer est très limité. Résultat, même si en théorie il pourrait être plus intéressant de louer, l’achat peut être la seule solution pour habiter dans le quartier.

 

Un marché qui devient favorable aux acheteurs

Après plusieurs années de flambée (en moyenne +30% entre 2011 et 2018 et beaucoup plus dans certains quartiers), le marché a basculé cette année. On est désormais résolument dans un “marché d’acheteurs”: l’inventaire de biens à vendre a augmenté (+ 23% au troisième trimestre 2018 par rapport à l’année précédente) et le temps de vente s’est allongé. On est passé d’une situation où les acheteurs devaient très souvent enchérir au-dessus de prix demandé pour espérer l’emporter à des offres de plus en plus souvent acceptées en dessous du prix affiché. Alors qu’en 2015, au plus fort du marché, 35 % des ventes se faisaient au-dessus du prix demandé initialement, cette proportion n’est plus que de 9% au troisième trimestre 2018. Ceci se reflète bien entendu dans les prix: au troisième trimestre 2018, le prix médian d’un appartement à Manhattan est passé 1,1 million de dollars, contre 1,2 million un an plus tôt. Si l’économie américaine -et new-yorkaise- continue de se porter au mieux, la hausse des taux d’intérêt et aussi la réforme fiscale du début de l’année (qui a diminué les avantages fiscaux pour certains foyers) ont contribué à peser sur les prix.

Toutes ces statistiques sont autant de bonnes nouvelles pour les acheteurs qui peuvent faire de bonnes affaires. Il y a encore peu, dans les quartiers les plus compétitifs comme le “brownstone Brooklyn”, une grande partie des transactions se faisait “all cash” (c’est à dire sans condition suspensive d’acceptation de prêt), seule façon souvent de pouvoir l’emporter face à une multitude d’offres. Ces derniers mois, la proportion d’achats financés par emprunt a augmenté.


New York, une valeur sûre à long terme

L’avantage d’écrire en 2018 est qu’on est … dix ans après 2008. Suffisamment de recul pour se rendre compte des réels effets de la pire crise économique depuis les années 1930. Or dix ans après, force est de constater que la crise a été à New York bien moins pire qu’ailleurs. Si les prix ont chuté de quelque 20%, ils sont très vite remontés et, en cinq ans, le marché avait rattrapé son niveau de 2007. Pour avoir perdu de l’argent dans l’immobilier à New York à cause de la crise il faut avoir été victime d’un très mauvais timing:avoir acheté juste au pic du marché puis avoir dû revendre dans les 5 ans.

La crise de 2008 l’a montré: New York se distingue par un marché immobilier très stable. Sur le long terme, la ville continue d’attirer. La population, aujourd’hui de 8,5 millions d’habitants, devrait atteindre 9 millions d’ici à 2040. L’attractivité internationale de la Big Apple ajoute un élément stabilisateur: lorsque l’activité a baissé pour cause de crise économique, le dollar baissait également, renforçant tout à coup le pouvoir d’achat des étrangers.

Ces dix dernières années n’ont fait que renforcer ce qu’un siècle de statistiques immobilières avaient déjà montré: tous les experts sont d’accord (lien: https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2018/03/12/the-new-normal-in-new-york-city-real-estate/#e5c02f57be62): New York est bel et bien l’un des rares “safe haven” (valeur refuge) dans le monde de l’immobilier.