Si vous lisez ces lignes, vous avez certainement compris depuis longtemps que l’immobilier à New York est cher, très cher. Mais il n’est pas nécessaire de s’appeler Donald Trump pour savoir que cela n’empêche pas de faire de bonnes affaires en investissant. L’essentiel est avant tout d’avoir une idée claire de votre projet et de vos objectifs. Une fois cela fait, New York a des dizaines de quartiers qui peuvent permettre à chacun de réaliser son rêve immobilier.

Voici quelques pistes, choisies en fonction de votre but:

1. J’achète pour louer
Commençons par la mauvaise nouvelle: pour un “pur” investissement locatif, Columbus (Ohio) ou Jacksonville (Floride) vous en donneront plus pour votre argent que New York… Dans la Big Apple, comptez sur un rendement locatif de 1 à 3% par an. La bonne nouvelle, c’est que ce manque-à-gagner sera généralement plus que compensé par la plus-value potentielle à la revente (voir plus bas).
Quels que soient la gamme de prix et le quartier, la différence se jouera sur le taux d’occupation de votre bien: plus vous mettrez de temps à trouver un locataire entre deux baux, plus le rendement va diminuer. On va donc privilégier les appartements susceptibles de se louer le plus rapidement: ceux qui sont proches du métro et ceux qui sont situés dans des “bons” districts scolaires.

A cet égard, et au contraire d’un achat où seule la plus-value compterait, on préférera s’orienter vers les valeurs sûres, les quartiers établis, où la valeur de location est connue et stable. Manhattan, et plus particulièrement Midtown East, Tribeca, Soho, ou encore l’Upper East Side; tiennent là le haut du pavé.
Enfin, ayez en tête la distinction très new-yorkaise entre “co-ops” et “condos”: les premiers sont des co-propriétés très particulières, où le conseil des copropriétaires a son mot à dire sur presque tout, et où très souvent la location est purement et simplement interdite. On évitera donc les quartiers où les co-ops sont les plus nombreux (Upper West Side par exemple ou les endroits les plus huppés de l’Upper East Side), au bénéfice des condos (qui eux fonctionnent comme des co-propriétés à la française).

2. J’achète pour habiter
Même si vous n’habiterez probablement pas votre nouveau nid pendant les 30 ans de la durée du prêt que vous allez contracter, vous y passerez un nombre significatif d’années. Là votre style de vie doit prendre le pas sur toute considération de revente à 5 ou 10 ans. Voici, pour s’amuser, un petit guide des quartiers comparés à un équivalent parisien. L’exercice n’est pas scientifique, mais il peut aider:

1/Si vous êtes XVIè arrondissement: les abords de Central Park, côté Upper East Side et Upper West Side, au sud (qui comprend ce qu’on appelle maintenant le Billionaire Row).

2/ Si vous êtes XVème: l’Upper East Side, à partir de Park Avenue et jusqu’à l’East River.

3/ Si vous êtes Marais ou Bastille: Greenwich, Meatpacking, pour les mélanges de petites rues tranquilles et d’animation commerciale intense.

4/ Si vous êtes XIè arrondissement: Williamsburg à Brooklyn évidemment : pour son coté hyper branché, ses nombreux bars à thèmes et sa bistronomie.

5/ Si vous êtes XVIIè arrondissement: BoCoCa (Boerum Hill, Cobble Hill, Carroll Gardens) a Brooklyn.

Bien sûr, le coup de coeur pour un appartement est ce qu’on peut vous souhaiter de mieux. Mais pour éviter les emballements excessifs, considérez la liste de ce qui fait vraiment la différence:
– vue sur un monument iconique
– adresse prestigieuse
– étage élevé
– proximité de 2 lignes de métro (à moins de quatre blocs)
-Grand confort (services de l’immeuble, qualité de l’électroménager, etc).
D’expérience, si le bien ne remplit au moins deux des critères ci-dessus, passez votre chemin. C’est le minimum requis pour bénéficier d’un logement qui rendra votre vie new-yorkaise douce mais aidera aussi le critère suivant…

3. Ma priorité est la plus-value

Malgré la très forte hausse des prix de ces dernières années, Brooklyn offre encore de belles perspectives de culbute financière… Mais pour trouver les plus belles affaires on devra sans doute regarder vers les extérieurs du “triangle d’or” de Brooklyn (de Carroll Gardens au sud à Greenpoint an nord et Bed Stuy à l’Est).
La “gentrification” transforme les quartiers new-yorkais bien plus vite qu’à Paris par exemple. Faire le meilleur investissement consiste donc à trouver la quartier qui commence tout juste à changer, mais sera radicalement différent -et beaucoup plus cher- dans 5 ou 10 ans. Si vous vous sentez l’esprit pionnier, éloignez vous un peu plus encore des Williamsburg et autres quartiers désormais très “bobos” de Brooklyn pour choisir, par exemple, East New York (Brooklyn) ou Rego Park (Queens) (lire ici: https://therealdeal.com/issues_articles/gentrification-city/). Bien entendu, plus vous vous éloignez des quartiers déjà établis, plus le risque que le changement ne vienne jamais est grand. Mais plus grande sera la plus-value en cas de pari réussi.
Une autre façon de réaliser de belles plus-values, et moins risquée, est de choisir la rénovation. A New York, la différence de prix entre un bien prêt à habiter et un bien nécessitant rénovation est souvent plus importante qu’ailleurs. Ce n’est pas un hasard: rénover ici n’est pas toujours facile. La réglementation est rigoureuse (il vous faudra beaucoup de permis), les compétences pas toujours abondantes. Mais si vous êtes bien accompagné, trouvez le bon “general contractor” et un architecte compétent, la culbute peut être considérable.